V tomto článku sa budeme venovať zmenám v oblasti hypoték. Tohtoročná jeseň je poznačená výrazným nárastom inflácie, čo spôsobuje vrásky na čele nielen firmám ale aj nám, bežným ľuďom. Centrálne banky upravujú opatrenia z pohľadu finančných trhov, inflácie, t.j. upravujú sadzby úverov smerom nahor. Inak tomu nie je ani na Slovensku. Hypotekárna jeseň prináša viacero zmien v oblasti hypoték. Okrem roztrhnutého vreca s úpravami úrokových sadzieb smerom nahor, prispela aj Národná banka Slovenska svojou ,,troškou do mlyna“. Septembrovým opatrením zavádza od 1. januára 2023 nové pravidlá pre posudzovanie schopnosti splácať požadovaný úver. Táto úprava zasiahne všetkých klientov nad 40 rokov, ktorí si natiahnu splácanie hypotéky nad 65 -ty rok svojho života.
Koho sa to dotkne a ako sa to prejaví v praxi ?
Po novom roku budú mať klienti nad 40 rokov o čosi ťažšiu situáciu so získaním požadovanej výšky hypotéky, v prípade ak jej splatnosť bude nad 65 rokov veku dlžníka.. V zmysle opatrenia NBS sa upravuje parameter tzv. DTI, čo je limit celkovej zadlženosti žiadateľa o úver. V súčasnosti je DTI stanovený na osemnásobok čistého ročného príjmu. Po novom sa tento parameter bude s každým rokom života znižovať, v prípade hypotéky nad 65 rokov.
Národná banka avizuje, že úprava DTI bude mať minimálny dopad na trh s úvermi na bývanie, nakoľko dnes evidujeme, že cca 20% úverov má splatnosť nad 65 rok klienta. Keďže veľa ľudí, najmä v strednom veku, preferovalo čo najdlhšiu splatnosť úveru – až na tridsať rokov, tak koniec splatnosti úveru presahoval hranice odchodu do dôchodkového veku. Klienti si takýmto spôsobom minimalizovali mesačné splátky úveru. To po zavedení nových pravidiel už bude komplikovanejšie.
Národná banka už dlhšie upozorňovala, že sa klienti nezdravo zadlžujú v dôchodkovom veku. Logickým argumentom centrálnej banky je, že pokles príjmu dlžníka resp. výška dôchodku, nepokryje okrem bežných výdavkov ešte aj splátky úverov. Zo strany Národnej banky ide o akúsi „preventívnu lekársku prehliadku“ s cieľom predísť prípadným problémom so splácaním úveru na dôchodku. Podľa novej úpravy získajú v budúcom roku títo klienti v priemere o 15 % nižší úver v porovnaní s dnešnými parametrami.
Cieľom Národnej banky touto úpravou, nie je zaviesť vekový strop a zároveň ani nezakazuje poskytovanie úverov na dôchodku. Nové podmienky, ako uvádza NBS, ktoré budú, ktoré budú od nového roka banky zohľadňovať, sa budú týkať len nových úverov a úverov na refinancovanie s výrazným navýšením výšky úveru. Okrem stropu na úver, ďalším obmedzujúcim faktorom, ktoré musia banky zohľadniť je ukazovateľ DSTI, čo v praxi znamená, že všetky splátky úverov nesmú presiahnuť 60 % čistého príjmu žiadateľa, zníženého o životné minimum. V konečnom výsledku posúdenia maximálneho limitu úveru zohráva úlohu aj fakt, že banky musia posudzovať klienta pri rátaní limitu na úver s navýšenou úrokovou sadzbou o 2 %, čo je tzv. stress test.
Poďme sa pozrieť na to čo hovorí legislatíva a ako sa upraví po novom roku.
Súčasný limit DTI nesmie presiahnuť 8 násobok čistého ročného príjmu žiadateľa zostáva rovnaký pre klientov so splatnosťou úveru do 65 roku veku
DTI klesne pre žiadateľov nad 40 rokov a to za každý pribudnutý rok im bude limit DTI znížený o 0,25 % zo súčasnej hodnoty 8.
Limit na celkovú zadlženosť k prímu je určený podľa veku dlžníka a plánovanej splatnosti úveru (zdroj NBS)
| Vek | do 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | od 60 |
| Limit (DTI) | 8 | 7,75 | 7,5 | 7,25 | 7 | 6,75 | 6,5 | 6,25 | 6 | 5,75 | 5,5 | 5,25 | 5 | 4,75 | 4,5 | 4,25 | 4 | 3,75 | 3,5 | 3,25 | 3 |
Ak si porovnáme klienta s vekom napr. 42 rokov, čistým príjmom 1200,- EUR tak by si dnes mohol zobrať hypotéku vo výške 115 200,- EUR. Po novom bude táto výška 108 000,- EUR. Rozdiel bude teda 7 200,- EUR, čiže pokles o 6,25 % .
V prípade, že by o úver žiadali manžel s manželkou a nepresiahnu vekovú hranicu 65 roku života, a aj keď jeden z nich má 42 rokov, nebude sa neho uplatňovať zníženie DTI. V prípadoch ak jeden zo žiadateľov presiahne dĺžku splatnosti úveru do 65 roku života, tak bude platiť pravidlo zníženia a DTI v závislosti na jeho veku . Existujú aj výnimky, ale udelenie splatnosti úveru nad dôchodkovým vekom bude v kompetencii konkrétnej inštitúcie.
Pre klientov, ktorým bude končiť fixácia úrokovej sadzby koncom roka alebo a začiatkom budúceho roka, odporúčame využiť zafixovať si vhodným produktom úrokovú sadzbu už teraz. Tí, ktorí plánujete kúpiť byt, či skonsolidovať si svoje záväzky neváhajte sa nám ozvať. Ešte stále je tu priestor na vhodné riešenie Vašich požiadaviek na mieru šitým produktom. Poradíme Vám, ako si upratať Vaše výdavky a pozrieme sa ako Vám vieme ušetriť či vhodne investovať Vaše peniažky.
V prípade, ak by ste k danej téme potrebovali viac informácií, neváhajte nás kontaktovať na e-mailovej adrese poradime@swell.sk.
Autorka: Ing. Jana Valkučáková. MBA.
