Prečo mi banka nechce schváliť vyššiu sumu hypotekárneho úveru?

V dnešnom článku odpovieme na časté otázky, ktoré klientov najviac zaujímajú. V podstate ide o tú najdôležitejšiu a to na akú výšku úveru sa klienti kvalifikujú. V podstate platí zásada, že výška úveru je odvodená od bonity žiadateľa a hodnoty zakladanej nehnuteľnosti.

Maximálna výška úveru je daná výpočtom 8 násobku čistého ročného príjmu žiadateľa resp. žiadateľov o úver. Existujú však aj výnimky, za ktorých môže banka poskytnúť vyšší limit úveru a to 9 násobok čistého ročného príjmu klienta ale tu treba povedať, že banky majú tieto limity obmedzené a takto  môžu poskytnúť maximálne 5 % zo všetkých úverov. Tu však netreba zabúdať, že výška čistého príjmu žiadateľa o úver zohľadňuje odpočet výdavkov na existujúce úvery a výdavkov domácností. Do výpočtu bánk vstupuje aj zohľadnenie životného minima, povinnej rezervy a tkzv. stress testu. Od 1.7.2022 sa mení výška životného minima a to nasledovne :

  • Jedna plnoletá fyzická osoba: 234,42 EUR
  • Ďalšia spoločne posudzovaná plnoletá fyzická osoba: 163,53 EUR
  • Nezaopatrené dieťa alebo zaopatrené plnoleté dieťa: 107,03 EUR

Banky preverujú príjmy žiadateľ o úver ak deklaruje príjem z trvalého pracovného pomeru, na základe overenia v Sociálnej poisťovni a priemer príjmu počítajú ako priemer čistej mzdy za posledné 3 alebo 6 mesiacov. Niektoré banky vyžadujú zdokladovať aj príjem za posledných 12 mesiacov a pokiaľ ide o príjem zo zahraničia tak je potrebné doložiť pracovnú zmluvu a potvrdenie o príjme vrátane výpisov, na ktoré je žiadateľovi zasielaná mzda. Niektoré banky zohľadňujú aj súbeh viacerých príjmov klienta, resp. vyplácané diéty, dôchodky ako napr. starobný, výsluhový, invalidný, vdovský, vdovecký, vyrovnávací príspevok z hasičského zboru a podobne.

Samostatnú kapitolu preverovania príjmov klienta je príjem z podnikania, či už ide o živnostníka alebo podnikateľa. V týchto prípadoch je potrebné predkladať daňové priznanie za posledný ukončený rok, doklad o zaplatení dane, výpisy z účtu a spravidla je potrebné preukázať, že živnosť alebo podnikanie trvá aspoň 18 resp. 24 mesiacov a klient nemá žiadne negatívne záznamy na odvodoch, daniach a nevykazuje stratu. Niektoré banky akceptujú aj určité percentá z obratu firmy ako aj to, že je potrebné aby mal takýto žiadateľ podiel vo firme, spravidla aby bol aspoň polovičným vlastníkom firmy.

Špeciálnou kategóriou žiadateľov o úver sú slobodné povolania ako lekári, znalci, tlmočníci advokáti, architekti, audítori, daňoví poradcovia, lekárnici, geodeti a podobne, kde môžu banky akceptovať okrem daňového priznania aj určité percento z obratu tržieb. Netreba zabúdať, že banky preverujú aj záznamy v bankových a nebankových registroch a pokiaľ má klient negatívne záznamy o nesplácaní svojich záväzkov, tak je to spravidla KO kritérium pre posúdenie žiadosti.

Ku každému klientovi je potrebné pristupovať individuálne. Pretože nikto z klientov nie je identický s predchádzajúcimi. Do posúdenia bonity vstupuje množstvo parametrov, ktoré je nutné individuálne posúdiť prostredníctvom finančnej analýzy a následne nájsť najefektívnejšie riešenie a nastavenie celého finančného portfólia. Prostredníctvom finančného plánu, ktorý prihliada na všetky ciele klienta v dlhodobom horizonte a prípadné riziká. Riziká, ktoré ohrozujú schopnosť klienta splácať úver, prichádzajú z dvoch strán: a to životných rizík klienta a globálnych rizík. Medzi životné riziká patrí strata zamestnania a zdravotné problémy celej rodiny. Z pohľadu globálnych rizík ide o politické a ekonomické riziká. To všetko vie vplývať na finančné portfólio klienta. Preto je dôležitá dlhodobá a aktívna spolupráca medzi klientom a finančným sprostredkovateľom.

Autorka: Ing. Jana Valkučáková, MBA.