Jednou z najviac zasiahnutých oblastí finančného trhu krízou spôsobenou koronavírusom je nepochybne bankový sektor, najmä v oblasti poskytovania úverov. Nie je to až tak negatívne pre banky ako je to negatívne pre klientov, pre ktorých sú úvery omnoho menej dostupné a začínajú pomaly zdražovať.
Prvým pomerne zásadným opatrením je dočasné pozastavenie poskytovania hypotekárnych úverov nad 80% z hodnoty nehnuteľnosti v najväčších, stredných aj menších bankách na slovenskom finančnom trhu. Ak teda rozmýšľate nad kúpou svojej vysnívanej nehnuteľnosti a dúfate, že aj napriek reguláciám zo strany Národnej Banky Slovenska získate ideálnych 90% hodnoty nehnuteľnosti, budem Vás musieť aktuálne sklamať. Avšak nezúfajte!! Každá kríza raz pominie a ak máte pri sebe šikovného finančného sprostredkovateľa, po kríze budú opäť dostupné objemy pre hypotéky v pásme LTV90. Treba si uvedomiť, že do tohto dostupného objemu sa započítava aj objem v období, kedy úvery s LTV90 neboli poskytované.
Príklad: Ak kupujete nehnuteľnosť o hodnote 100.000,- EUR s kúpnou cenou 90.000,- EUR, pred koronakrízou ste mohli získať hypotéku vo výške 90.000,- EUR s hypotekárnym úrokom 1,29% p.a. a splátkou 335,13 EUR mesačne. Dnes však dostanete hypotéku 80.000,- EUR s úrokom povedzme 0,99% p.a. a splátkou 256,94 EUR a budete to nútení dofinancovať spotrebným úverom vo výške 10.000 dajme príklad pri 5% úrokovej sadzbe so splátkou 126,60 EUR. Vaša kúpa vás teda bude stáť o 48,41 EUR mesačne drahšie a samozrejme svoj úver o to viac aj preplatíte na úrokoch.
Situácia je iná pri refinancovaní hypotekárnych úverov, to bude však predmetom iného článku, dnes sa poďme venovať kúpe nehnuteľnosti.
Poďme sa spolu pozrieť na niektoré z opatrení, ktoré zásadne ovplyvnia možnosti Slovákov pri financovaní ich potrieb prostredníctvom hypotekárnych úverov podľa typu ich príjmu:
Zamestnanci Agentúr dočasného zamestnávania a cudzí štátni príslušníci pracujúci a žijúci na Slovensku úver bohužiaľ do skončenia krízy a jej následkov nedostanú.
Osoby, ktorých zdroj príjmu pochádza zo zahraničia, sú taktiež klientami s minimálnou šancou na získanie úveru, jedine na individuálne posúdenie vo veľmi obmedzenom režime a možnostiach týkajúcich sa maximálnej výšky, LTV (pomeru hodnoty nehnuteľnosti a výšky úveru) a percenta akceptácie zahraničného príjmu. Ak poberáte príjem v zahraničí v inej mene ako euro, odporúčam Vám ušetriť si čas a nervy.
SZČO/živnostníci
SZČO dostanú aktuálne asi najzásadnejší úder, nakoľko sa jedná o pomerne rozsiahlu a veľkú skupinu ľudí, ktorých banky vnímajú ako najrizikovejšie osoby, teda im úvery neposkytujú vôbec alebo vo veľmi obmedzenom režime. Niektoré banky pristúpili k zníženiu maximálneho LTV pre SZČO na 60%, iné znížili percento akceptácie príjmu z tržieb SZČO, ďalšie zamietajú žiadosť o úver priam okamžite.
Príklad: Ak ste SZČO, ktorej celkové tržby v roku 2019 boli 24.000,- EUR, banky vedeli pristúpiť ku Vášmu prípadu dvoma spôsobmi, a to podľa Vášho účtovníctva. Ak ste použili v daňovom priznaní paušálne výdavky, banky vedeli akceptovať až do 60% Vašich tržieb ako Váš čistý mesačný príjem, teda Vás brali ako osobu s príjmom 1.200,- EUR mesačne. Ak ste použili v daňovom priznaní reálne výdavky a optimalizovali daňovú povinnosť na minimum, aj tak niektoré banky vedeli akceptovať % z tržieb, najviac vo výške 50% z tržieb, teda na Vás prizerali ako na osobu s príjmom 1000,- EUR v čistom mesačne.
Dnešná situácia je však iná. Ak ste použili paušálne výdavky, banka akceptuje maximálne 40% Vašich tržieb ako príjem, teda na Vás hľadia ako na osobu s príjmom 800,- EUR mesačne, čo je o 400,- EUR menej ako pred koronavírusom. Výsledkom je možnosť čerpať OMNOHO nižší úver ako pri vyššom príjme! Ak ste svoje daňové výdavky optimalizovali, banka vychádza striktne z daňového priznania pri najlepšom zohľadní tržby max. do výšky 35%, čo by bolo v uvedenom príklade 700,- EUR mesačne.
SZČO navyše aktuálne musia preukazovať príjem jednak daňovým priznaním, musia preukázať že podnikajú aspoň dve zdaňovacie obdobia, ale musia prikladať aj výpisy z účtu za posledné mesiace, kde preukazujú, že majú príjem každý mesiac a koronakríza sa ich razantne nedotkla. Ak ste teda SZČO, ktorá napríklad stratila príjem a v máji jej nebude vyplatená faktúra, alebo ste jednoducho nemali prácu, teda ste ani nemali čo fakturovať, musím Vás sklamať, no aj napriek peknému minuloročnému daňovému priznaniu máte obrovskú šancu na zamietnutie Vašej žiadosti, nakoľko banka Vás vyhodnotí ako vysoké riziko.
Banky majú taktiež vyčlenené presné odvetvia, ktorým príjem bez akýchkoľvek problémov akceptujú naďalej (lekári, právnici, notári, IT špecialisti, inžinieri, znalci, architekti atď.), avšak majú aj vyčlenené odvetvia, ktoré majú okamžitú STOPku vzhľadom na to, že v dôsledku opatrení vlády boli nútení zatvoriť prevádzky a zastaviť príjmy (celé gastro odvetvie, odvetvie cestovného ruchu, kaderníctva, cestovné kancelárie a iné).
Ak ste však SZČO so slušnými tržbami, ktorá si podáva poctivé daňové priznanie bez zásadných optimalizácií a viete vydokladovať, že Vaše tržby zásadne nepoklesli, ste na dobrej ceste získať úver, avšak ruku sa srdce, koľko percent živnostníkov sa táto veta týka?
Zamestnanci
Ak ste osoba zamestnaná na dobu neurčitú, pracujete u zamestnávateľa dlhšie ako 12 mesiacov a nie ste na PN alebo OČR, mám pre vás dobrú správu – obmedzenia sa Vás dotýkajú len minimálne a ste pre banku dnes priam ideálnym klientom.
Iná situácia nastáva u zamestnancov na dobu určitú a zamestnancov, ktorí u aktuálneho zamestnávateľa nestrávili dostatočne dlhé obdobie, teda sú zamestnaní povedzme 4 až 7 mesiacov. Treba si uvedomiť, že banka klienta hodnotí z hľadiska jeho bonity, s čím súvisí aj jeho typ práce, dĺžka pracovného pomeru, stabilita zamestnávateľa, aktuálne aj sektor v ktorom zamestnávateľ podniká a predpoklad, či si aktuálny príjem klient udrží aj dostatočne dlhú dobu, alebo je schopný pomerne rýchlo v danom sektore nájsť povolanie na rovnakej úrovni, a teda plniť bezproblémovo svoje záväzky. Ak máte pracovnú zmluvu na povedzme 12 mesiacov a pracujete v niektorej z dotknutých oblastí, ktoré krízu spôsobenú koronavírusom ekonomicky pocítia aj po skončení pandémie, nemôžete mať bankám za zlé, ak vyhodnotia riziko spojené s poskytnutím úveru ako vysoké, čoho následkom je buď zamietnutie úveru, alebo poskytnutie s relatívne neakceptovateľnými podmienkami (zobrali by ste úrok 2,79% p.a.?).
Čo totiž spraví povedzme malá s.r.o., ktorá zamestnáva niekoľko zamestnancov a musela na niekoľko týždňov až mesiacov zastaviť prevádzku, prípadne ju mať vo veľmi obmedzenom režime a znížia sa jej tržby o viac ako polovicu? Aj keď štát garantuje refundáciu určitej časti mzdy, pre veľa malých a stredných podnikateľov je toto obdobie likvidačné, teda s vysokou pravdepodobnosťou budú nútení prepúšťať. Toto isté tvrdenie sa týka veľkých firiem a fabrík, ktorým absolútne zastala výroba, alebo vyvážajú do zahraničia a odbyt zastal alebo sa minimalizoval. Naša ekonomika je totiž vo veľkej miere naviazaná na ekonomiku iných štátov a firiem z iných štátov a ak musel odberateľ zastaviť výrobu, nemá prečo nakupovať tovar, ktorý fabrika na Slovensku produkuje. Dnes je teda veľmi dôležitá aj situácia Vášho zamestnávateľa, nakoľko aj osoby so slušným príjmom nedostanú úver, alebo dostanú úver v menšej ako žiadanej výške z dôvodu, že ich zamestnávateľ sa radí do kategórie podnikov alebo podnikateľov, ktorých príjem a ekonomická činnosť sú vzhľadom na aktuálne opatrenia obmedzené alebo vylúčené.
Výsledkom pracovnej zmluvy na dobu určitú, alebo krátko trvajúceho pracovného pomeru je zhoršenie bonity klienta z pohľadu banky, čoho následkom sú žiadosti klientov zamietané alebo schvaľované so zhoršenými podmienkami akými môžu byť zhoršené úrokové sadzby až nad 2% alebo banky siahajú na znižovanie % financovania nehnuteľnosti na 70%.
Práve dnes je podľa mňa kľúčové, koho máte pri sebe pri riešení financovania Vašej nehnuteľnosti, teda či pracujete so šikovným finančným sprostredkovateľom, ktorý sa vie vynájsť aj v takýchto situáciách, pozrieť sa na Váš prípad z hľadiska parametrov každej jednej banky a vyhodnotiť, kde je najvyššia šanca na získanie Vášho úveru s najlepšími podmienkami, alebo idete priamo na pobočku, prípadne za amatérom a veríte, že tá pani ktorá sľubuje bezproblémové schválenie 10 ľuďom denne urobí zázraky a práve Vy budete osoba, na ktorej jej záleží.
