Koho a ako sa dotknú pripravované zmeny zo strany NBS.

V  predchádzajúcich článkoch sme sa venovali krízam, ktorým čelíme, či už ide o vysokú infláciu, nárast úrokových sadzieb na hypotékach, narušeným dodávkam tovarov, rastu cien energií a plynu .

Bežní ľudia majú prirodzené obavy z rizika splácania úverov, pretože príjmy domácnosti sú v mnohých prípadoch rovnaké ako ich celkové výdavky, v niektorých prípadoch ich až presahujú. Dnes je často spomínané slovo inflácia, kde sme upozorňovali na skutočnosť, že si budeme musieť čoraz viac sledovať naše financie a s dostatočným predstihom úpravy našich výdavkov. Inflácia prichádza omnoho skôr ako sú výsledky štatistík. Mnohí ľudia si dnes uvedomujú ako ich úspory v bankách znehodnocuje inflácia a snažia sa hľadať efektívnejšie alternatívy. Čo potvrdzuje aj štatistika NBS. Z nej vyplýva, že najmä mladí ľudia začali investovať do dôchodkového sporenia a podielových fondov. Obľúbenými sa stali aj investície ako sú akcie, komodity a dnes populárne krypto meny.

Ceny nehnuteľností samozrejme ďalej rastú a s kľudným svedomím môžeme konštatovať, že ak budú ceny nehnuteľností a úrokové sadzby na hypotékach rásť tak dostupnosť bývania pre klientov sa bude pomaly ale isto znižovať. So znižovaním dostupnosti bývania sa zníži aj ich dopyt, ktorý bude mať následne vplyv ceny nehnuteľnosti. Tak sa znovu dostávame k téme realitnej bubliny, o ktorej sú viaceré dohady či ešte bude rásť alebo stagnovať.

Aké novinky pripravuje NBS pre úvery na bývanie?
Prirodzeným ťahačom apetítu získania svojho bývania je aj naďalej neistota klientov, či si budú v budúcnosti vôbec môcť dovoliť získať úver a kúpiť nehnuteľnosť. Banky nezaznamenali šokujúci pokles poskytovaných úverov, problémom je splatnosť úverov v dôchodkovom veku žiadateľov. Práve splácanie úveru v dôchodkovom veku robí vrásky na čele NBS, pretože logicky príjem z dôchodku zrejme nebude postačovať na splátku úveru.

DTI – Debt to Income

Veľmi často počujeme o tejto skratke. Vysvetlíme si, čo tento pojem znamená. Ide o maximálnu úverovú angažovanosť na klienta. Ľudovou rečou povedané, teda ukazovateľ celkovej zadlženosti k jeho príjmu. A práve úprava tohto limitu, ktorý ukazuje celkovú zadlženosť má zmierniť riziko z rýchleho rastu zadlženosti klientov v dôchodkovom veku. Vysoké zadlženie klientov môže mať veľmi negatívne dopady na splácanie záväzkov klienta a následne to môže spôsobiť problémy nielen finančnému sektoru ale aj ekonomike Slovenska.

Od roku 2018 podľa nariadenia NBS banky poskytujú klientom úvery, maximálne vo výške 8 – násobku čistého ročného príjmu žiadateľa o úver.

Od októbra 2022 preto NBS navrhuje čiastočne DTI upraviť pre úvery, ktorých splatnosť bude zasahovať práve do dôchodkového veku. Preto sa návrh pripravovaných opatrení NBS bude týkať klientov starších ako 40 rokov, ktorých úvery presahujú dôchodkový vek.

Výpočet limitu DTI vychádza z nasledovného vzorca a vyjadruje maximálny násobok ročného príjmu, v súčasnosti 8 násobok.:

Dlh
DTI = ——————————-
Ročný čistý príjem

V praxi to znamená, že pri max. DTI 8, mesačnom príjme klienta 2000,- EUR v čistom, (ročne 24 000,- EUR), maximálna výška úveru by bola 192 000,- EUR (za predpokladu, že klient nemá existujúce úvery).

Pri výpočte dlhu klienta, banky zohľadňujú nielen nový úver ale aj všetky existujúce úvery klienta a tiež započítajú 20% nevyčerpaných kreditných kariet a povolených prečerpaní.

Ročný čistý príjem klienta je samozrejme očistený od všetkých odvodov a daní a musí byť nielen zdokladovaný ale aj reálne overený bankou. Ďalej je potrebné zohľadniť hodnotu zakladanej nehnuteľnosti a maximálne LTV, ktoré banka klientovi poskytne. Tu platí rovnako ďalšie obmedzenie NBS, pretože LTV nesmie presiahnuť hodnotu zabezpečenia za hypoúver vo výške 90%. Regulácia NBS pri stanovení LTV zo strany bánk pri poskytovaní úverov na bývanie je nastavená tak, že podiel novo poskytnutých úverov na bývanie nemôže byť viac ako 20% z poskytnutých úverov.

Autorky: Ing. Jana Valkučáková, MBA.
Silvia Špinderová M.Sc.