Minuloročná situácia v úrokových sadzbách bola veľmi priaznivá a úrokové sadzby priam lákali klienta prehodnocovať existujúce zmluvy. Banky v sadzbách klesali na samé dno a možnosť financovania si svojho prvého bývania alebo k nákupu ďalšej investičnej nehnuteľnosti priam vyzývali.
Iná situácia bola už s dostupnosťou nehnuteľností na trhu, tu sa nám ponuka obmedzuje a dopyt pri nízkych úrokových sadzbách prevyšuje ponuku. Faktom je, že príchodom COVID19 v roku 2020 sa na trhu s nehnuteľnosťami spomalila výstavba a na určitý čas sa znížil apetít bánk financovať niektoré typy klientov. Predikovalo sa zastavenie nárastu cien nehnuteľností. Tento efekt však vôbec nenastal, ceny neprestali rásť a po návrate bánk na pôvodný apetít začali rásť ešte viac. Na konci roka 2021, aj kvôli nedostupnosti stavebného materiálu sa výstavba nových nehnuteľnosti začala zdražovať. Aj preto predikcia cien na najbližšie obdobie ráta s rastom cien nehnuteľností v krajských mestách. Už dnes sa ceny za m2 šplhajú do závratných čísiel a dosahujeme úroveň niektorých svetových metropol. Napr. priemerná cena za m2 v Prahe za nové byty je 140tis korún čo je v prepočte 5.200 € (zdroj Deloitte) na porovnanie so SR, kde je priemerná cena v hlavnom meste BA za nové byty okolo 4.000€ za m2.
Aktuálny vývoj cien nehnuteľností na bývanie v SR je veľmi rastový: https://www.nbs.sk/sk/statisticke-udaje/vybrane-makroekonomicke-ukazovatele/ceny-nehnutelnosti-na-byvanie/vyvoj-cien-nehnutelnosti-na-byvanie-v-sr (zdroj NBS). Aj preto napriek korone v roku 2021 bol zaznamenaný enormný nárast v hypotékach a počas pandémie vzrástol záujem o úvery v III.Q r. 2021 až o 10,7% (zdroj NBS). Veľký podiel v poskytovaní hypoték predstavujú refinančné zmluvy, ktoré predstavovali významnú časť trhu, na ktorú sa nesmie zabúdať.
Aj preto rok 2021 bol veľmi úspešný pre takmer všetkých účastníkov realitného trhu a financovania realít. Bude aj rok 2022 takouto príležitosťou?
Sadzby na úveroch dlhodobo iba klesajú a predikcie ekonómov z roka na rok varovali pred možným zvyšovaním sadzieb, čo sa však zatiaľ nepotvrdilo. ECB sa vyjadruje, že k zvýšeniu sadzieb by nemalo prísť pred začiatkom roka 2023, ustojí to ale v súčasnej inflačnej situácií a pri krokoch, ktoré robí americký FED alebo napríklad Česká národná banka? Nedá signály pre banky na skoršie zdvihnutie úrokových sadzieb? Hovorí sa aj o následnom zastavení rastu cien nehnuteľností, ak sa sadzby zdvihnú. Tu si však treba uvedomiť, že sadzby sa budú dvíhať, iba ak sa inflácia potvrdí ako významná a dlhodobá. A takáto inflácia zase bude tlačiť na rast cien nehnuteľnosti kvôli predražovaniu výstavby a snahy ľudí si ochrániť financie investovaním do nehnuteľností.
Čo to znamená pre nás? Podľa môjho názoru bude tento rok výbornou príležitosťou na kúpu nehnuteľnosti pre každého, kto ma nejaké voľné finančné zdroje a spolu s úverom ich môže investovať do nehnuteľností a takto ich ochrániť pred infláciou. Vzhľadom na čiastočné spomalenie výstavby a otázne ceny materiálov sa ponuka nehnuteľností v ďalších rokoch skôr obmedzí preto by nemali váhať ani ľudia hľadajúci nové bývanie pre seba. A tento rok bude možno poslednou dobrou príležitosťou na refinancovanie pri súčasných sadzbách. Čo sa týka apetítu bánk, tak ten by mal byť rovnaký, ak nie priaznivejší ako minulý rok. Žiadne nové obmedzenia z NBS nie sú avizované a vzhľadom na výbornú platobnú disciplínu klientov banky nemajú dôvod nič sprísňovať, skôr naopak.
Suma sumárum, akokoľvek sa na to pozerám, tento rok by mal byť pre nás sprostredkovateľov a poradcov rovnako úspešný ako minulý a s kľudným svedomím môžeme klientov povzbudiť k ich investičným, nákupným alebo refinančným rozhodnutiam. A možno tento rok bude naozaj tým, kedy aj dlhodobé fixácie je rozumné ponúkať konzervatívnejším klientom s dlhodobejším uvažovaním.
Autor: Silvia Lednárová
