Plánujete kúpiť, rekonštruovať, modernizovať alebo ste sa rozhodli stavať nehnuteľnosť ? Konečne padlo rozhodnutie a vy ste sa odhodlali riešiť Vaše bývanie?
Či už sa chcete osamostatniť od rodičov alebo rodinná rada rozhodla, že je treba riešiť väčší byt alebo potrebujete súčasné bývanie zmodernizovať či upraviť, prinášame zopár užitočných rád.
Ak plánujete na daný účel úver je tu niekoľko odporúčaní, ktoré je dobré vedieť. Podstatou akéhokoľvek úveru na bývanie, okrem posúdenia Vašej bonity je požiadavka na založenie tuzemskej nehnuteľnosti.
Potrebujete menšiu rekonštrukciu?
Ak plánujete menšiu rekonštrukciu, tak Vám zrejme bude postačovať spotrebný úver. Ide o úver, kde banka neskúma účel použitia finančných prostriedkov. Môžete ho využiť už na spomínanú rekonštrukciu, či údržbu, kúpu vybavenia do Vášho bytu, či domu alebo aj na kúpu auta. Maximálna doba splatnosti je 8 rokov a banka Vám ho poskytne na bežný účet.
Plánujete vačšie zmeny alebo rekonštrukcie?
Ak však plánujete väčšiu investíciu, chcete kupovať alebo stavať, tak môžete požiadať o úver na bývanie alebo tzv. americkú hypotéku, čo sú v podstate úvery zabezpečené nehnuteľnosťou. Spravidla ide o úvery s lehotou splatnosti do 30 rokov, len netreba zabúdať na hranicu dosiahnutia dôchodkového veku žiadateľa, ktorá sa pohybuje na úrovni 65 až 70 rokov. Rôzne reklamy a akciové ponuky spravidla ponúkajú najnižšie úroky, ale jednoznačne odporúčame obrátiť sa na skúseného sprostredkovateľa našej spoločnosti SWELL Financial Group, ktorý Vám vysvetlí podrobne všetky možnosti bánk a vyberie najvhodnejšiu ponuku pre Vás.
Takže aké nehnuteľnosti sú pre banky vhodným zabezpečením?
Byt vo vlastníctve fyzickej osoby
Najakceptovanejším zabezpečením zo strany bánk za vyššie spomínané úvery sú práve byty. Dôvod je veľmi pragmatický, pretože byty v prípade problémov je možné na trhu rýchlo predať, čiže majú vysokú likviditu. Čo by ste však mali vedieť je fakt, že na trhu sa môžete stretnúť s pojmami ako apartmán alebo ateliér. Tieto tzv. byty môžu navodzovať dojem luxusu v očiach zákazníka, ale banka Vám ho nemusí ako zabezpečenie akceptovať, resp akceptuje nižšiu hodnotu. V podstate ide o priestor určený na bývanie resp. nebytový priestor, ktorý nespĺňa potrebné technické požiadavky na bývanie. Ich eventuálny predaj v budúcnosti môže byť dokonca problematický. Klient si však musí dať pozor ako je riešený vchod do bytu, pretože musí byť dispozične riešený ako samostatný vchod, tak ako ho poznáme pri vstupe do bytového domu. Takže aj v rodinnom dome musí byť spoločný vchod, cez ktorý sa potom dostanete samostatným vchodom do bytov. Každý majiteľ takéhoto bytu musí vlastniť spoluvlastnícky podiel na tomto spoločnom priestore, teda vchode.
Rodinné domy
Rodinné domy sú tiež bežne akceptované na zabezpečenie bankou za poskytovaný úver. Vždy je potrebné zamerať Vašu pozornosť a preveriť si, či sa skutočný stav nehnuteľnosti zhoduje s právnym s právnym stavom na liste vlastníctva. Je veľmi dôležité, aby sa reálny stav nehnuteľnosti zhodoval s právnym stavom predávanej nehnuteľnosti. V praxi sa môžete stretnúť s rôznymi drobnými stavbami, ktoré boli tzv. načierno postavené a chýbajú k nim príslušné stavebné povolenia. Spravidla ide o letné kuchyne, rôzne prístrešky alebo garáže. Rovnako je potrebné preveriť si aj prístupovú cestu, ktorá vedie k domu a musí byť vysporiadaná. Tieto informácie je možné zistiť v katastri nehnuteľností. Rovnako aj znalec, ktorý Vám vypracuje znalecký posudok, ktorý banka potrebuje, Vás musí na tieto skutočnosti, resp. nezrovnalosti v znaleckom posudku, upozorniť. Problém môže nastať, ak takéto nezrovnalosti zistí banka pri posudzovaní Vášho úveru a nebude nehnuteľnosť akceptovať. Pri rozostavaných domoch je potrebné, aby ste mali rozostavaný dom do štádia keď Vám ho kataster zapíše ako rozostavanú nehnuteľnosť na list vlastníctva. Ak vlastníte pozemok alebo sa ho rozhodnete kúpiť, tak vedzte , že aj stavebný pozemok Vám bude banka akceptovať. Ak nie je takto zapísaný pozemok na liste vlastníctva, tak budete musieť banke doložiť doklad z príslušného miestneho úradu, o aký typ parcely ide na základe územného plánu.
A na záver ešte pár rád. Nehnuteľnosti, ako sú chaty, či rekreačné objekty musia byť celoročne obývané, inak ich banka nebude akceptovať. Vždy si vyžiadajte všetky potrebné podklady k nehnuteľnosti a preverte si aktuálny list vlastníctva. Zápisy ako doživotné právo bývania, rôzne exekúcie alebo už zriadené záložné práva zapísané na liste vlastníctva alebo nevysporiadané nehnuteľnosti v rámci dedičského konania, to všetko Vám sťaží založenie nehnuteľnosti v banke. Ako poslednú vec nezabudnite dojednať poistenie danej nehnuteľnosti, pretože jednou z podmienok čerpania úveru býva aj poistenie zakladanej nehnuteľnosti. V dnešnej dobe odporúčame pri postení nehnuteľnosti venovať pozornosť správnemu nastaveniu poistenej sumy, aby nehnuteľnosť nebola podpoistená Je dôležité,aby nehnuteľnosť nebola podpoistená, čo sa môže stať v prípade, ak poistná suma je nižšia ako hodnota Vašej nehnuteľnosti. Podpoistenie hrozí najmä v časoch inflácie, keď aj hodnota nehnuteľnosti rastie veľmi rýchlo a poistná suma nereflektuje na takýto nárast. V prípade podpoistenia Vám hrozí, že prípadnú škodu poisťovňa v budúcnosti neuhradí celú a prípadná škodová udalosť môže dramaticky ovplyvniť Váš rozpočet. Aby ste predišli riziku podpoistenia, odporúčame Vám dojednať si v poistnej zmluve tzv. indexáciu. Poisťovňa tak každý rok, s prihliadnutím na vývoj cien stavebných materiálov a stavebných prác upraví poistnú sumu na Vašej zmluve. S rastom cien v stavebníctve tak bude rásť hodnota Vašej nehnuteľnosti a jej poistná suma, čím sa vyhnete spomínanému podpoisteniu.
Autorka: Ing. Jana Valkučáková, MBA
